ここしばらくサラリーマン大家さんが人気です。
継続する不動産価格の高騰を背景に、サラリーマンの副業としてアパート経営にも注目が当たってきました。
実際にアパート経営をはじめて、大家さんになったサラリーマンも少なくありません。
そんなサラリーマン大家さんのうち、ある人は儲かり、ある人は儲かりませんでした。
当たり前のことですが、儲かる人と儲からない人が出てくるのは仕方がないことです。
問題なのは、何がこの二つを分けてしまったのかです。
儲かるサラリーマン大家さんになる要因は
儲かるサラリーマン大家さんと儲からないサラリーマン大家さんを分ける主な要因をいくつか挙げていきます。
立地する地域の厳選
物件の立地は収益性に大きく影響します。
立地するのが需要が高い地域の場合には、入居者の確保が容易なだけでなく、比較的高い家賃を設定できます。
再開発や新駅設置などにより人口増加や流入が見込まれる地域であれば、投資の魅力は格段に高くなります。
高需要の地域や人口増加等が見込まれる地域に立地する物件の大家さんは、それまで以上に儲かる可能性が高くなるでしょう。
逆に立地するのが需要の低い地域の場合には、入居者の確保が困難なうえ、家賃を低廉に設定しなければならなくなります。
商業施設や大学等の撤退などにより人口減少や流出が見込まれる地域に立地するのであれば、高い確率で一層の困難に直面することになるでしょう。
低需要の地域や人口減少等が見込まれる地域に立地する物件の大家さんは、儲からないおそれが大きいでしょう。
需要が高い地域であっても
需要が近い地域であっても気を付けるべき地域があります。
それは、旧来からの大地主が大規模にアパート・マンション経営を行っている地域とその周辺の地域です。
彼らの目的は土地を維持することで、利益を生み出すことではありません。
土地建物にかかる税金とローン返済分を回収できればいいので、家賃が比較的低廉なものとなりがちです。
そこで形成された家賃相場は周辺の地域の家賃相場にも影響し、その周辺は相対的に安い家賃相場が形作られるようになります。
その結果、そうした地域に新規に土地を購入してアパート・マンション経営をはじめようとする人は、土地代の分だけ不利な経営を余儀なくされます。
郊外の工場や大学は、かつては農地や山林だったところが多く、その周辺の土地を大地主が持っていることが普通です。
そうした地域は需要は高いものの、新規に土地を取得してのアパート・マンション経営には必ずしも適さない場合があることに注意が必要です。
立地は極めて重要
不動産投資全般において、物件の立地を見極めることがとにかく重要です。
なぜなら、立地だけは自分の努力で変えることができないからです。
リフォームや建て替えも、お金さえかければ不可能ではありませんが、立地を変えることは基本的にはできません。
確かに、新駅ができたり振動が開通したりして交通利便性が高まることがあるかもしれません。
近隣に商業施設ができて地域の繁華性が高まることもあるかもしれません。
しかし、あなたが堤康次郎や五島慶太なら別かもしれませんが、それらは大家個人の努力で実現できるものではありません。
変えることができない立地については、どれほど慎重に検討したとしても、し過ぎるということはないのです。
適切な物件選び
結果からいうと、周辺の地域において標準的な物件が最も利益を得られる可能性が高くなります。
高需要の地域に、少なくとも低需要ではない地域に立地する物件であっても、その地域の標準的な物件でなければ儲けることが難しくなります。
地域に不相応なほどグレードが高い物件の場合、取得費・建築費や維持管理費等が高くなります。
しかし、家賃は地域の家賃水準の影響を受けるため、費用に相応するほどの家賃がとれるとは限りません。
その結果、十分な利益が確保できないこともあります。
一方、低グレードの物件や築古の物件の場合、程度にもよりますが、あまり家賃を下げなくても入居者を確保できる場合があり、思った以上の粗利益を得られることがあります。
これを狙って低グレードの物件等を中心に運用する方もいらっしゃいます。
ただし、また、低グレードの物件や築古の物件は、地域の中で家賃が比較的安いため、低所得者が集まってしまう傾向があり、家賃の滞納等のリスクが大きくなることもあります。
築古の物件は、維持管理費や修繕費等が嵩みがちで、売却価格も安くなりがちなので、利益が確保できなくなる場合があります。
その結果、思うような利益が得られなくなることがあります。
合理的な資金計画
大家業は初期投資や運営費用がかかるため、合理的な資金計画が重要です。
ローンの返済計画や運営費の見積もり、将来の修繕費や大規模修繕費等などを考慮する必要があります。
また、運用初期の比較的キャッシュフローにゆとりのある時期に資金を使いこんでしまうと、時間の経過とともに資金繰りが苦しくなってしまうことには注意が必要です。
適切な維持管理
建物は維持管理の如何により価値が大きく変化するため、適切に建物のメンテナンスを行う必要があります。
また、ハード面だけでなく入居者の管理やトラブル対応も重要になります。
維持管理費を惜しんだ結果、建物の状態が悪化してしまうと収益に悪影響が出るおそれがあります。
儲かるサラリーマン大家さんになるには
儲かるサラリーマン大家さんになるには、高い需要の地域に立地する適切な物件を選び、合理的な資金計画のもと、物件を適切に維持管理していくことが必要です。
サラリーマン大家さんになるリスクとは
サラリーマンが大家業に取り組む際には、いくつかのリスクを考慮する必要があります。
次に、サラリーマンが大家になる際の主なリスクを挙げていきます。
サラリーマン大家さんのリスク
サラリーマン大家さんになる以上、リスクを抱えなくてはならなくなります。
以下では、そのうち主なものを挙げていきます。
大家業のリスク
空室リスク
大家業では常に満室であることはなく、空室が発生するリスクがあります。
空室期間は収入が得られないため、収益に大きく影響します。
特に、需要の低い地域などでは、空室リスクが高くなる傾向があります。
そのため、物件選びは高需要の地域ですることをおすすめします。
突発的な事故や火災のリスク
物件の維持管理だけでなく、設備の故障などの突発的な事故や火災が発生するリスクがあります。
こうした事態に対応するためには財務的な余力が必要になります。
一度に負担しきれないほどのものに対しては、保険等を活用して負担の平準化を図るべきです。
法的リスク
大家さんは様々な法的な責任を負うことになります。
賃貸借契約に基づく責任は当然として、建築基準法等の公法上の規制に従うとともに、納税の義務もは果たさなければなりません。
これらを怠ると法的トラブルや訴訟リスクが生じるおそれがあります。
必要に応じて弁護士や税理士等の専門家のアドバイスを受けることが必要になります。
価格変動リスク
不動産市場は変動するものです。
地域の需給や家賃水準も基本的には変化していきます。
市場の変動は収益に影響を及ぼすことから、日頃から情報収集を行うとともに、事前に対応策を検討・策定しておく必要があります。
サラリーマン大家さん特有のリスク
時間と労力の制約
サラリーマンとしての本業に加えて大家業を行うのですから、多大な時間と労力を要するとともに、重い責任も負うことになります。
本業との両立を図るためには、時間と労力を節約することが不可欠です。
すべてを自分で片付けようとするのではなく、管理会社に委託するなど、適切な分業を行わなくてはなりません。
サラリーマン大家さんの大変さ
サラリーマン大家さんの最大の大変さは、本業と大家業を両立しなければならないことです。
サラリーマンとしての本業にかける時間と労力をかけつつ、大家さんとしても働くことになるのです。
責任は増え、ストレスも強くなります。
それに、本業で失敗ができなくなります。
もし本業で失敗をすれば、大家業に現を抜かして本業がおろそかになっている、周囲はそう評価するでしょう。
そう思われないためには、本業からおろそかにするわけにはいきません。
さらに、本業が不動産関係なら別ですが、そうでなければ本業とは異なる分野の勉強を続けなければならないので、頭も使い続けなくてはなりません。
サラリーマン大家さんは、肉体的、精神的な負担の大きなものなのです。
サラリーマン大家さんは大変だけれども
ただ、そこまで深刻に考えなくてもいいのかもしれません。
実際、周囲のサラリーマン大家さんは上手にやりくりしています。
休日に楽しみながら物件選びをしていたり、通勤時間を利用して不動産関連の勉強をしていたりと、無理のない範囲で両立を図っています。
人によっては大家業をやることで目先が変わり、本業のストレスを軽減することにつながっているそうです。
はじめる前から心配してしり込みするのではなく、できる範囲で上手にやりくりしていくことが重要なのです。
