不動産投資は公務員に向いている副業といわれます。
成功例も多く耳にしますが、不動産投資で失敗して負債を抱えている、なんて職員も少なくはないようです。
では、公務員の不動産投資での成功と失敗を分けるのはどんなところなのでしょう。
公務員の副業に不動産投資が人気
公務員の副業といえば不動産投資を思いつく方が多いのではないでしょうか。
厳しい副業制限がある公務員にとって、不動産投資はやりやすい副業となっています。
小規模であれば任命権者の許可等は不要ですし、一定規模以上であっても許可等を得ることで合法的にすることができます。
そうしたこともあって、公務員の副業として不動産投資が人気になっています。
さらに、公務員には不動産投資に有利な点がいくつかあります。
公務員が不動産投資に有利な点
公務員は与信が大きい
公務員には金融機関の与信が付きやすくなっています。
そのおかげで公務員はローンを組みやすく、物件購入資金を調達しやすいのです。
不動産投資では調達できる資金額がものをいいます。
公務員の資金調達能力をフルに活用すれば余裕をもって物件購入することができるでしょう。
儲かりそうな物件を見つけても資金を用意できない、といったことにならずに済みます。
公務員は給料が安定している
公務員の給料は定期かつ現金払いです。
金額的には必ずしも十分ではないかもしれませんが、確実に計算できる現金収入があるというのは不動産投資にとても有利です。
専業の不動産投資家だと、物件に空室が発生すると収入が減ってしまいますから、生活を計算しにくくなります。
また、常に投資していなければ収入になりませんから、多少無理をしても投資せざるを得ないこともあります。
一方、公務員は安定した給料が現金で定期に支払われますので、計算しやすくなります。
また、生活を計算できるので、投資に適した物件やタイミングがくるまで待つことも可能です。
そのおかげで公務員は不動産投資を有利に行うことができるのです。
公務員が不動産投資に失敗するのは
公務員は不動産投資に向いているはずです。
制度的に副業制限にかかりにくくなっていますし、購入資金の面でも定期収入の面でも有利に進められるはずです。
にもかかわらず不動産投資で失敗する公務員が少なくありません。
どうしてでしょう。
公務員は勉強不足のままマンション投資をはじめてしまいがち
勉強不足のまま不動産投資をはじめると、失敗するおそれがとても大きくなります。
不動産投資では、物件の適正価格や将来の売却価格、賃料水準や空室率とそれらの今後の推移、建物の維持管理の状態と管理費・修繕費の今後の予測等をある程度自分で考えられるようにならないと、安定した利益を得ていくことは難しいことです。
こうしたことを勉強していくためにはそれなりに手間も時間がかかります。
正直なところ面倒くさいことです。
一方、公務員は不動産投資に有利ですから、はじめようと思えば簡単に不動産投資をはじめられます。
不動産会社は積極的に物件を紹介してくれますし、金融機関も融資を無下に断ることはないでしょう。
まったく勉強をしないでも物件のオーナーになり、不動産投資をすることはできます。
ただ、その投資は儲かるか損をするかわからない危険なものです。
不動産投資の中でも、ワンルームマンション投資のように勉強する内容が比較的少ない分野もあります。
それでも最低限勉強しなければならないことがあり、ある程度の勉強をしてから不動産投資をはじめるべきです。
現地に足を運ばない公務員は失敗する
不動産投資では購入前にどれだけ実地調査ができているかはとても重要です。
書類だけで物件が儲かるかどうかを判断するのはプロでも難しいことです。
人の流れ等街の状況、物件とその周囲の標準的な空室率、物件の維持管理の状態等、実際に見ないとわからないことはたくさんあります。
公務員の仕事は書類中心で、書類だけで仕事ができなければ一人前ではない、という感覚があるかもしれません。
しかし不動産投資では書類では物件の詳細はわかりません。
実地調査で細かいことをどれだけ把握できるか、それが重要なのです。
儲からない物件をスルーできない公務員は失敗する
不動産投資では儲からない物件をスルーすることが必須です。
儲からない物件はスルーして、儲かる物件だけに投資しなければいけません。
魅力的に見えたとしても、儲からない物件に心を惹かれてはいけません。
儲からない物件を儲かる物件に変えることは難しいことです。
一方、儲かる物件をもっと儲かる物件に変えることは比較的簡単です。
儲かる物件だけに投資をすることを徹底する、不動産投資では大事です。
出口戦略があいまいな公務員は失敗する
不動産投資のポイントは出口戦略、物件をいつどのような価格で売却するかが最も重要といえます。
物件を保有して収入を得ることも大事です。
しかし、物件を売却しない限り投資の最終的な損益は確定しません。
いくら家賃収入を得て高い利回りとしていても、売却時に思ったような価格で売れなければ損になることもあります。
不動産投資では、物件をあまり長期間保有しないことが基本です。
建物は保有期間が長くなればどんどん価値が下がっていきます。
さらに修繕費が嵩むようになり、収益が悪化して価格も下がっていき、売ろうとしても売れないことがあります。
最終的には建て直しが必要になりますが、そのためには膨大な費用が必要になります。
そうなる前に物件を売却して損益を確定するのです。
この出口戦略を間違うと損をし続けることになりかねません。
公務員の副業制限を守らない公務員は悲惨
不動産投資は公務員の副業制限かかりにくいのですが、例外的に抵触してしまうこともあります。
５棟以上または10室以上など、不動産投資の規模が一定規模以上になると、人事院の承認または任命権者の許可を得る必要があります。
この承認または許可を得ないと制限違反になり、懲戒処分の対象となります。
また、勤務時間中に不動産投資に関することをしてしまうと職務専念義務違反になり、これも懲戒処分の対象となります 。
実際に不動産投資が原因で懲戒処分、しかも懲戒免職となった公務員がいます。
公務員が副業で不動産投資をするのであれば、副業制限の内容には注意が必要です。
公務員特有の不動産投資の失敗例
公務員特有の不動産投資の失敗例があります。
副業制限に違反して懲戒処分（減給10分の1（3カ月））となったものです。
賃貸収入７０００万円の消防士、兼業で懲戒
https://www.saga-s.co.jp/articles/-/44045
佐賀広域消防局は19日、マンションや駐車場などの賃貸収入で年間約7千万円を得ていた北部消防署警防1課富士出張所の男性消防副士長（43）に対し、兼業を禁止する地方公務員法に違反したとして減給10分の1（3カ月）の懲戒処分にした。
同消防局によると、消防副士長は自己名義でマンション4棟、駐車場3カ所など15物件を佐賀市内や福岡、熊本県内などに所有、賃貸収入を得ていた。昨年の年収が約7千万円で、確定申告もしていた。昨年10月、住民からの通報を受けて発覚した。副士長は「2005年ごろから父の家業（不動産業）の手伝いで不動産の購入や賃貸をしていた」と話しているという。
なお、この消防副士長ですが、後に懲戒免職処分となっています。
事業の内容を副業制限の範囲内にするよう改善命令が出されますが、それを守らなかったために懲戒免職となりました。
年収約7,000万円、不動産投資はうまくいっていたようですが、懲戒免職となってしまい退職金はなくなってしまいました。
公務員としては失敗だったといわざるを得ません。
公務員が不動産投資で失敗しないために
公務員が不動産投資で失敗しないために気を付けたいことは次のとおりです。
良い物件を選ぶ
不動産投資では良い物件を選ぶことが第一です。
投資物件の立地や物件価値、需給状況などについて十分な調査と分析を行い、収益を見込める物件を選びましょう。
一見魅力的に見えても、検討の結果、十分な収益が見込めないことがわかったら、スルーすることも大事です。
良い物件を選ぶためには正しい知識を身に付けること、現地に足を運ぶことが欠かせません。
適切な管理を心がける
不動産投資では、物件を適切に管理することが極めて重要です。
不動産価格、特にマンションの価格はその維持管理の状態で大きく変わってきます。
入居者募集、定期的な点検・メンテナンス、修繕など、適切な管理を行って、物件の価値を維持することがマンション投資成功のカギになります。
適切な管理のためにも、正しい知識と現地に足を運ぶことが重要になってきます。
長期的な視点に立つ
不動産投資では、短期的な収益以上に、中長期的な収益が重要です。
中長期的な視点で物件価値や収益の上昇・下落を予め見込んでおく必要があります。
そのため出口戦略を予め策定しておくことが大切になってきます。
適宜専門家のアドバイスを受ける
不動産投資には法律、税務、建築、その他多くの専門知識が必要です。
すべてを一人でやろうとするのではなく、適宜専門家のアドバイスを受けることで成功につなげることができます。
服務義務を遵守する
公務員でありつつ不動産投資で成功したいのであれば、服務義務を遵守しなければなりません。
不動産投資がうまくいったとしても、服務義務違反で懲戒処分を受けてしまえば意味が失われてしまいます。
副業制限や職務専念義務だけでなく、公務員の服務義務について遵守し、必要な許可等はきちんと得るようにする必要があります。
公務員も不動産投資で必ず成功するとは限らない
公務員は不動産投資に向いています。
有利な点も多いので、成功している公務員もたくさんいらっしゃいます。
だからといって、必ず不動産投資で成功できるわけではなく、失敗している公務員も少なくありません。
勉強や実地調査が不足していたり、物件の購入や売却の見極めができていなかったり、副業制限に不注意だったりすると、失敗のおそれは格段に大きくなります。
いくら有利だからといって闇雲に不動産投資に取り組んでもうまくいくとは限らないのです。
公務員も不動産投資で必ず成功できるとは限りません。
有利な点を活かしつつ、失敗につながりかねない点には注意をして、やっていくことが大事です。
やるべきことをしっかりやっていけば、勝率は上がっていくものなのです。
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