マンション投資は公務員に向いている副業といわれます。
成功例も多く耳にしますが、マンション投資で失敗して負債を抱えている、なんて職員も少なくはないようです。
では、マンション投資の成功と失敗を分けるのはどんなところなのでしょう。
公務員の副業にマンション投資が人気
公務員の副業といえば不動産投資を思いつく方が多いのではないでしょうか。
厳しい副業制限がある公務員にとって、マンション投資を含む不動産投資はやりやすい副業となっています。
小規模であれば任命権者の許可等は不要ですし、一定規模以上であっても許可等を得ることで合法的にすることができます。
そうしたこともあって、公務員の副業として不動産投資、特にマンション投資が人気になっています。
さらに、公務員にはマンション投資に有利な点がいくつかあります。
公務員がマンション投資に有利な点
公務員は与信が大きい
公務員には金融機関の与信が付きやすくなっています。
そのおかげで公務員はローンを組みやすく、物件購入資金を調達しやすいのです。
マンション投資では購入金額が相対的に安いので、公務員の資金調達能力をフルに活用すれば余裕をもって購入することができます。
そのため儲かりそうな物件を見つけても資金を用意できない、といったことにならずに済みます。
公務員は給料が安定している
公務員の給料は定期かつ現金払いです。
金額的には必ずしも十分ではないかもしれませんが、確実に計算できる現金収入があるというのは不動産投資にとても有利です。
専業の不動産投資家だと、物件に空室が発生すると収入が減ってしまいますから、生活を計算しにくくなります。
また、常に投資していなければ収入になりませんから、多少無理をしても投資せざるを得ないこともあります。
一方、公務員は安定した給料が現金で定期に支払われますので、計算しやすくなります。
また、生活を計算できるので、投資に適した物件やタイミングがくるまで待つことも可能です。
そのおかげで公務員はマンション投資をはじめとした不動産投資を有利に行うことができるのです。
公務員がマンション投資に失敗するのは
公務員は不動産投資に向いているはずです。
制度的に副業制限にかかりにくくなっていますし、購入資金の面でも定期収入の面でも有利に進められるはずです。
にもかかわらずマンション投資で失敗する公務員が少なくありません。
どうしてでしょう。
公務員は勉強不足のままマンション投資をはじめてしまいがち
勉強不足のまま不動産投資をはじめると、失敗するおそれがとても大きくなります。
不動産投資では、物件の適正価格や将来の売却価格、賃料水準や空室率とそれらの今後の推移、建物の維持管理の状態と管理費・修繕費の今後の予測等をある程度自分で考えられるようにならないと、安定した利益を得ていくことは難しいことです。
こうしたことを勉強していくためにはそれなりに手間も時間がかかります。
正直なところ面倒くさいことです。
一方、公務員は不動産投資に有利ですから、はじめようと思えば簡単に不動産投資をはじめられます。
不動産会社は積極的に物件を紹介してくれますし、金融機関も融資を無下に断ることはないでしょう。
まったく勉強をしないでも物件のオーナーになり、不動産投資をすることはできます。
ただ、その投資は儲かるか損をするかわからない危険なものです。
マンション投資は不動産投資の中でも勉強する内容が比較的少なくてすみます。
それでも最低限勉強しなければならないこともあります。
だからこそある程度は勉強してからマンション投資をはじめるようにすべきです。
現地に足を運ばない公務員は失敗する
不動産投資では購入前にどれだけ実地調査ができているかはとても重要です。
書類だけで物件が儲かるかどうかを判断するのはプロでも難しいことです。
人の流れ等街の状況、物件とその周囲の標準的な空室率、物件の維持管理の状態等、実際に見ないとわからないことはたくさんあります。
公務員の仕事は書類中心で、書類だけで仕事ができなければ一人前ではない、という感覚があるかもしれません。
しかし不動産投資では書類では物件の詳細はわかりません。
実地調査で細かいことをどれだけ把握できるか、それが重要なのです。
儲からない物件をスルーできない公務員は失敗する
不動産投資では儲からない物件をスルーすることが必須です。
儲からない物件はスルーして、儲かる物件だけに投資しなければいけません。
魅力的に見えたとしても、儲からない物件に心を惹かれてはいけません。
儲からない物件を儲かる物件に変えることは難しいことです。
一方、儲かる物件をもっと儲かる物件に変えることは比較的簡単です。
儲かる物件だけに投資をすることを徹底する、不動産投資では大事です。
出口戦略があいまいな公務員は失敗する
不動産投資のポイントは出口戦略、物件をいつどのような価格で売却するかが最も重要といえます。
物件を保有して収入を得ることも大事です。
しかし、物件を売却しない限り投資の最終的な損益は確定しません。
いくら家賃収入を得て高い利回りとしていても、売却時に思ったような価格で売れなければ損になることもあります。
マンション投資では物件をあまり長い間保有しないことが基本です。
建物は保有期間が長くなればどんどん価値が下がっていきます。
さらに修繕費が嵩むようになり、収益が悪化して価格も下がっていき、売ろうとしても売れないことがあります。
最終的には建て直しが必要になりますが、そのためには膨大な費用が必要になります。
そうなる前に物件を売却して損益を確定するのです。
この出口戦略を間違うと損をし続けることになりかねません。
公務員の副業制限を守らない公務員は悲惨
不動産投資は公務員の副業制限かかりにくいのですが、例外的に抵触してしまうこともあります。
５棟以上または10室以上など、不動産投資の規模が一定規模以上になると、人事院の承認または任命権者の許可を得る必要があります。
この承認または許可を得ないと制限違反になり、懲戒処分の対象となります。
また、勤務時間中に不動産投資に関することをしてしまうと職務専念義務違反になり、これも懲戒処分の対象となります 。
実際に不動産投資が原因で懲戒処分、しかも懲戒免職となった公務員がいます。
公務員が副業で不動産投資をするのであれば、副業制限のないようには注意が必要です。
公務員もマンション投資で成功するとは限らない
公務員はマンション投資に向いています。
有利な点も多いので、成功している公務員もたくさんいらっしゃいます。
だからといって、必ずマンション投資で成功できるわけではなく、失敗している公務員も少なくありません。
勉強や実地調査が不足していたり、物件の購入や売却の見極めができていなかったり、副業制限に不注意だったりすると、失敗するおそれは格段に大きくなります。
いくら有利だからといって闇雲にマンション投資に取り組んでもうまくいくとは限らないのです。
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