公務員にもなじみのある副業といえるのがアパート経営です。
都市部だけでなく、地方部でも現実的な資産運用の手段なので、たくさんの公務員がアパート経営を実際に行なっています。
ただし、必ずしも制限なくできるわけではなく、場合によってはアパート経営が違法になることがありうるので、現職の公務員は気をつけなければなりません。
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アパート経営が人気の理由
アパート経営は、不動産投資の一形態として行われることが一般的です。
アパート経営は、複数の住戸からなる建物であるアパートを所有し、それを賃貸住宅として運営する事業形態です。
アパート経営者は、アパートの用地取得や建設、管理、賃貸契約の締結、メンテナンス等、さまざまな業務を担当することになります。
もちろん、経営者本人がすべてを直接担当する必要はなく、必要に応じて一部または全部を委託することができるので、アパート経営を副業にする方がたくさんおられるのです。
このアパート経営について、公務員だけでなく、世間一般に人気が高まっています。
その主な理由は次のようようなものです。
安定した収益が得られるから
アパート経営では、複数の入居者からの家賃収入を得ることができます。
収入源が複数あるため、入居者の退去や滞納があっても、安定的に収益を得られることがあります。
需要が安定しているから
住宅は生活の基礎となるもので、人の生活に欠かすことはできません。
人が集まる地域、特に都市部では常に住宅需要があり、基本的になくなることはありません。
比較的リスクが低いから
アパート経営では、一棟に複数の居住者を入れることから、空室や滞納などのリスク分散ができ、比較的リスクが低くなります。
投資の敷居が比較的低いから
アパート経営は比較的規模が小さいので、地域の需要に応じた規模の物件ではじめられます。
取得費や運営コストも比較的小さいものとなることから、はじめて不動産投資に取り組む人もやりやすいものとなっています。
公務員にもアパート経営は人気
以上のとおり、アパート経営は不動産の専門家以外にもはじめやすいため、副業としての人気が高まっています。
公務員でもアパート経営に取り組んでおられる方は多くなっています。
合法的な公務員のアパート経営
公務員が副業でアパート経営をはじめるとなると、注意しておかなければならないことがあります。
それは公務員には副業制限が課されていることです。
公務員であったことのある方なら当然ご存じとは思いますが、公務員の副業制限を確認します。
公務員の副業は制限されています（国家公務員法第103条及び第104条、地方公務員法第38条）。
副業がまったくできないわけではありませんが、個人経営であっても事業を営むことは実質的に禁止されています。
ただ、アパート経営を含む不動産賃貸については制限が緩やかで、公務に影響が及ばないと考えられるものについては実行できることになっています。
一定規模以上のものであっても、国家公務員は人事院の承認を、地方公務員は任命権者許可をそれぞれ得れば可能になっています。
（私企業からの隔離）
国家公務員法第103条第１項及び第２項
第103条 職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下営利企業という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。
２ 前項の規定は、人事院規則の定めるところにより、所轄庁の長の申出により人事院の承認を得た場合には、これを適用しない。
（営利企業への従事等の制限）
地方公務員法第38条
第38条 職員は、任命権者の許可を受けなければ、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下この項及び次条第一項において「営利企業」という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則（人事委員会を置かない地方公共団体においては、地方公共団体の規則）で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。ただし、非常勤職員（短時間勤務の職を占める職員及び第二十二条の二第一項第二号に掲げる職員を除く。）については、この限りでない。
２ 人事委員会は、人事委員会規則により前項の場合における任命権者の許可の基準を定めることができる。
公務員が合法的にできるアパート経営
公務員の不動産賃貸に関する基準
公務員が合法的にできる不動産賃貸については基準が定められています。
国家公務員については人事院規則等で、地方公務員については各自治体等の規則等で、それぞれ決められています。
もっとも、ほとんどの自治体の規則等は人事院規則等と同様の内容となっているので、国家公務員と地方公務員とで違ってくることはあまりありません。
そこで以下では特に国家公務員と地方公務員とを区別せず、公務員と一括りにして記述していきます。
公務員が合法的にできるアパート経営とは
公務員が不動産賃貸をするにあたって、賃貸物件が次の要件該当する場合には、人事院の承認または任命権者の許可が必要となります（人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について 第１項関係 ４）。
- 賃貸する建物について次のいずれかに該当する
- 賃貸物件全体で独立家屋の数が５棟以上または区画の数が10室以上（いわゆる５棟10室基準）
- 建物に劇場等の娯楽集会、遊技等の設備がある
- 建物が旅館、ホテル等特定の業務用途に使われている
- 賃貸料収入が年額500万円以上
逆にいうと、上記の要件に該当しないアパートであれば、承認または許可を得ることなく行うことができることになります。
また、不動産賃貸にかかる承認または許可を得るためには、次の要件に該当することが必要です（人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について 第１項関係 ５ 一）。
- ・不動産賃貸に関して特別な利害関係またはその発生のおそれがないこと
- ・管理業務の委託等により職員の職務の遂行に支障が生じないことが明らかであること
- ・その他公務の公正性及び信頼性の確保に支障が生じないこと
公務員が合法的にできるアパート経営のまとめ
以上から、公務員が合法的にできるアパート経営をまとめると、次のようになります。
１ 承認または許可が不要なアパート経営
- ・合計規模が４棟までかつ９室までのアパート（娯楽集会や遊戯等の設備がない、用途がホテル等の特定業務ではない）
- ・家賃収入等の合計が年500万円未満
ここで注意が必要なのは、家賃収入等は収益額ではなく収入額で考える必要があることです。
利益ではなく収入の額面額です。
共益費等との名目で家賃の一部として支払われるものや、礼金等の名称で家賃の前払いとして支払われるものも含まれます。
２ 承認または許可を得たアパート経営
上記の規模等を超えたアパート経営については承認または許可を得る必要があります。
そのためには管理業務等は委託、そのアパート経営・マンション経営が公務員がしても問題ないことを職員の側で証明することが必要です。
この承認または許可については申請様式が定められていますので、申請の際には各部署の庶務担当に相談してください。
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違法になる公務員のアパート経営
ここでは、特に公務員だけに該当すること、公務員法の違反行為について説明します。
アパート経営にかかる刑事犯等については別の機会に説明していきます。
承認または許可が必要であるにもかかわらず、これらを得ずにアパート経営を行った場合公務員法上の副業制限に違反します（国家公務員法第103条・地方公務員法第38条）。
また、勤務時間中にアパート経営に関することをしていた場合には職務専念義務に違反します（国家公務員法第101条、地方公務員法第35条）。
これらについては懲戒処分の対象となります（国家公務員法第82条・地方公務員法第29条）。
違法な公務員のアパート経営にかかる懲戒処分
人事院や各自治体は「懲戒処分の指針について」を定めていています。
その中で代表的なものについて標準的な懲戒処分を例示しています。
「懲戒処分の指針について」では「自ら営利企業を営むことの承認を得る手続を怠り、これらの兼業を行った職員は、減給又は戒告とする」としています。
また、個別の事案の内容によっては、標準例に掲げる処分の種類以外とすることもあり得る、ともしています。
懲戒免職になるか
公務員が必要な承認または許可を得ないでアパート経営をしていた場合、減給または戒告が標準的な懲戒処分です。
ただし、経営規模や収入金額が膨大だったり、経営が長期間だったり、ほかにも違反行為があったりした場合や発覚後の反省が見られなかった場合等にはより重い処分になるでしょう。
確かに、公務員が不動産投資で懲戒免職となった例はあります。
賃貸収入７千万円の消防士を懲戒免職「損をしてまで売るつもりはない」
https://www.saga-s.co.jp/articles/-/7582
兼業を原則禁じる地方公務員法に違反し、約７千万円の賃貸収入を得ていたにもかかわらず、改善命令に従わなかったとして、佐賀広域消防局は３１日、佐賀消防署予防指導課の男性消防副士長（４４）を懲戒免職処分にした。
消防局によると、副士長はマンションや貸店舗、駐車場など計１２件を佐賀市内外に所有。同局は今年１月、７月１９日までに人事院規則に沿って、個人名義の物件を、５棟１０室、駐車台数１０台未満、賃貸収入５００万円以下に縮小するよう命令していたが、期限を過ぎても改善が認められなかった。
ただ、このケースでは、以前に地方公務員法違反に違反を理由とした懲戒処分を受けており、その改善命令に従わなかったために懲戒免職となったものです。
改善命令に従わなかったことが懲戒免職の処分理由です。
以前の兼業禁止規定に違反したことへの懲戒処分は減給10分の1（3カ月）でした。
標準的な懲戒処分の範囲だったわけです。
以上から、必要な承認または許可を得ないアパート経営を理由に懲戒免職になるおそれはとても小さなものだといえるでしょう。
公務員のアパート経営を妻名義など別名義にしたら…
建前上、アパート経営を妻名義などの別名義にしたとしても、承認や許可が要らなくなることはありません。
他人名義であっても本人が営利企業を営むものと客観的に判断される場合も「自ら営利企業を営むこと」に該当します（人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について 第１項関係 ３）。
したがって、妻名義など別名義にしても同じ取り扱いになります。
また、所得税法は実質所得者課税の原則の原則を取っており、妻名義にしたからといって、税務署が妻の事業と認めてくれるとは限りません。
実態と異なった税務申告をすることが信用失墜行為にあたると判断されるおそれもあります。
承認または許可等を得ないで一定規模以上のアパート経営をしていた場合には、承認または許可を得なかったことに加え、信用失墜行為があったことを理由に、より重い懲戒処分になるおそれがあります。
妻名義など別名義にするとばれにくくなる
しかし実際のところ、別名義にすればばれにくくなります。
公務員本人が許可を要するアパート経営をしていても、別件で問題が起こらない限り、職場がそれを知ることはほとんどありません。
もちろん、別名義で許可を要するアパート経営をしていたことがばれれば懲戒処分になるおそれがあります。
ただ、知られなければ懲戒処分となることはありません。
きちんと納税されていれば税務署も問題視することはないでしょう。
妻名義などにすると公務員もアパート経営を…
妻名義など別名義にすれば公務員がアパート経営をしやすくなるという面は確かにあります。
承認または許可が必要なアパート経営もばれずにできることもあるでしょう。
建前上おすすめすることはできませんが、実際にそのようにされている方はいらっしゃる、その事実は指摘しておきます。
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