公務員にもワンルームマンション投資が人気です。
ワンルームマンション投資は、比較的低額の資金ではじめられるので、投資経験の少ない人も取り組みやすい不動産投資の一手法です。
低金利が続く中で資金も調達しやすくなっており、ワンルームマンション投資に取り組む人が増えているのです。
ワンルームマンション投資とは
ワンルームマンション投資は不動産投資の一手法で、ワンルームマンションなどの一室を購入し、そこから賃貸収入を得る投資手法です。
単身向けの共同住宅の一室を投資対象としたものをまとめてワンルームマンション投資ということもあります。
ワンルームマンション投資のプラス面
ワンルームマンション投資には、主に次のようなプラス面があります。
投資対象が小規模で比較的低額
ワンルームマンションなどの一室を投資対象とするため、比較的低額で投資をはじめられます。
このため、不動産投資未経験者も取組やすくなっています。
比較的物件管理が容易
ワンルームマンションはそれぞれが独立した居住部分となっているので、管理やメンテナンスが比較的容易です。
比較的高い家賃
ワンルームマンションは戸建て住宅や家族向け共同住宅に比べ、床面積あたりの賃料が高い傾向があり、比較的高い家賃収入を期待できます。
また、繁華性の高い地域や交通利便性が良好な地域のワンルームマンションであれば、強い賃貸需要が期待でき、高い家賃でも入居者が付きやすい傾向があります。
ワンルームマンション投資のマイナス面
一方、ワンルームマンション投資には、次のようなマイナス面もあります。
空室リスクが大きい
ワンルームマンションは、家族向けの物件に比べ退去が発生する確率が高いのが通常です。
ワンルームマンション投資では、空室が発生するとその物件から収入がまったく得られなくなるので、空室リスクに備えることが重要になってきます。
一時的な空室が発生するのは仕方がありませんが、空室期間が長引くと収益に影響を及ぼすおそれがあります。
予備資金を多めに確保しておく、サブリースを利用するなどの対策が大切になってきます。
管理の手間が大きい
物件の管理やメンテナンス、入居者とのトラブル対応など、一人で行う場合には管理負担が発生します。時間や労力の確保、必要な知識やスキルの習得が求められます。
家賃下落リスクが大きい
ワンルームマンションは需要が大きい一方で、供給も多く、競争的な環境にあります。
そのため、景気低迷や地域の不動産需要の低下などの影響を受けて、家賃水準が下落するリスクが比較的大きいものとなっています。
ワンルームマンション投資では、社会一般の景気動向や地域の需要などについて、中長期的な見通しを慎重に予想する必要があります。
ただし、ワンルームマンションの状況は、地域ごと、物件ごと、階層や位置ごとに違ってきますので、個々の物件ごとの適切な対応が必要です。
ワンルームマンションの選定における注意点
ワンルームマンション投資の物件を選定する際に気を付けるべきことは次のとおりです。
長期的な計画と将来性
物件選定は長期的な視野で行う必要があります。
将来的な資産価値の変化や売却価格の見込みについても考慮しておきましょう。
立地条件と階層・位置
ワンルームマンション投資においては立地条件は非常に重要です。
交通利便性や周辺環境、生活施設までの距離などを考慮し、需要の高い立地の物件を選びましょう。
将来的な資産価値の増減見込みも考慮に入れる必要があります。
また、マンションでは、階層や位置によって価値が変わってくるので、その点にも留意すべきです。
マンションの維持管理の状態
ワンルームマンションの維持管理の状態を確認しましょう。
個別の住居部分だけでなく共有部分についても維持管理の状態を点検し、将来的な修繕費用などを見積もりましょう。
また、管理会社や管理体制も重要な要素になることにも注意が必要です。
契約内容等の確認
購入に際しては公法上の規制や契約条件を確認することが重要です。
契約書や重要事項説明書などを入念に確認し、場合によっては専門家のアドバイスを受けることも必要です。
また、維持管理費や修繕積立金の額、中古マンションの場合には修繕積立金の残高や長期修繕計画についても確認が必要です。
専門家の助言
物件購入においては、必要に応じて専門家の助言を受けることが重要です。
不動産業者のみならず、弁護士や税理士などの専門家に相談し、必要な助言を求めましょう。
公務員のワンルームマンション投資が失敗する？
公務員にも人気のあるワンルームマンション投資ですが、必ず成功できる保証があるわけではありません。
公務員がワンルームマンション投資で失敗するおそれがあるいくつかのケースを挙げていきます。
不動産投資に関する制限の変更
公務員は一定以上の規模の不動産投資については許可が必要になるなどの制限が課されています。
こうした制限が強化された場合、投資自体を続けることができなくなるおそれがあります。
もっとも、現状では制限が緩和される方向にあり、このことを心配しすぎる必要はないでしょう。
リスク分散が難しい
ワンルームマンション投資では、資金を一つの物件に集中することになります。
一つの物件に大きく依存する場合、その物件の収益が悪化すると、投資全体の収益も大きく低下することになります。
このようなリスクを分散させるためには、複数の物件への投資や異なる地域への分散投資を検討することが重要です。
ところが、公務員の不動産投資は比較的小規模なものとなる傾向があり、リスク分散が困難です。
これには、公務員の不動産投資については、5棟10室基準等、一定の基準を超えた場合には許可が必要になることが大きく関係します。
リスク分散が十分にできないために、公務員の不動産投資が失敗しやすくなることもあり得ます。
地域の需要と供給を把握できない
不動産投資では地域の需要と供給のバランスを把握することが重要です。
特にワンルームマンション投資では、その地域の需給の変化が空室率や家賃相場に大きく影響するおそれがあります。
また、地域の需要と供給について、将来の予測を行い、これに基づいて投資の可否を検討することが重要です。
管理やメンテナンスが負担になる
ワンルームマンション投資でも物件の管理やメンテナンスが必要です。
公務員には本業があり、時間の制約があるため、自分の力だけでは十分な管理等ができない場合があります。
適切な管理等が行えないと、物件の劣化や入居者の退去につながり、収益悪化につながるおそれがあります。
だからといって管理等に力を入れすぎると、本業に悪影響が出かねません。
資金の分離が不十分だと
公務員は収入が安定していますが、その安定した収入をあてにして投資をするべきではありません。
本業の給与を投資資金として組み入れていると、万が一投資で失敗したときに生活への影響が大きなものになります。
また、給与削減されることがあると、投資にも悪影響を及ぼすおそれがあります。
これらのほか、市場の変動や景気の影響、金利の上昇、自然災害などのリスクも考慮する必要があります。
公務員のワンルームマンション投資が成功するためには
公務員がワンルームマンション投資を行う場合、一般的には安定した収入と職業の安定性のおかげで有利に進めることができます。
こうした有利な点を活かしつつワンルームマンション投資をしていけば、成功に近づくことができます。
公務員がワンルームマンション投資で有利な点
安定した収入
公務員は安定した収入があり、生活を計算することができます。
生活が計算できるので、希望する物件が出てくるまで投資を待つことができます。
また、生活資金のために物件を売却するようなこともしないで済みます。
職業の安定性
公務員は身分が保障されており、解雇や給与削減のリスクは小さなものです。
そのため、失業や給与削減による生活資金確保のために投資をあきらめるようなことが起きにくくなります。
また、職業に社会的な信用があるので、信用を得やすくなります。
融資の受けやすさ
公務員は収入が安定しているため、金融機関からの融資を受けやすく、有利な条件で借り入れることができる場合があります。
公務員がワンルームマンション投資で成功するために
公務員がワンルームマンション投資で成功するためには、以上の利点を活かしていくことが大切です。
適切な物件が出るまで待つ
適切な物件の選択は不動産投資での成功の鍵です。
そのため、公務員の安定した収入を基礎にして、長期的な立場で物件選びに取り組む必要があります。
購入価格、予想家賃収入、運営費用、将来的なキャピタルゲインなどを考慮し、収益性の高い物件を見つけましょう。
適切な資金計画をたてる
投資には適切な資金計画が必要です。
投資資金の範囲内で収益性の高い物件を購入するようにしましょう。
生活資金と切り離された投資資金を確保し、投資での損失が生活に直接影響しないように計画することが重要です。
低金利の融資を活用する
低金利の融資による資金調達など、適切な資金調達方法を選択することが大切です。
金利の高低は、投資の収益性に直接影響しますから、できるだけ有利な条件での融資を受けられるようにしましょう。
公務員のワンルームマンション投資
公務員がワンルームマンション投資をする場合、安定した収入、職業の安定性、融資の受けやすさ等、有利な点が多く、成功する可能性が高いといっていいでしょう。
ただし、ワンルームマンション投資をはじめとした不動産投資には様々なリスクがあり、必ず成功できるというものではありません。
不動産投資で成功するためには、不動産に関する知識や情報を得る、リスク管理の技術を身に付けるなど、継続的な学習をしていくことが重要になります。
また、必要な時には不動産や金融の専門家の助言を受けることも有効でしょう。
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