公務員にもワンルームマンション投資が人気です。
ワンルームマンション投資は、比較的低額の資金ではじめられるので、投資経験の少ない人も取り組みやすい不動産投資の一手法です。
低金利が続く中で資金も調達しやすくなっており、ワンルームマンション投資に取り組む人が増えているのです。
ワンルームマンション投資とは
ワンルームマンション投資は不動産投資の一手法で、ワンルームマンションなどの一室を購入し、そこから賃貸収入を得る投資手法です。
単身向けの共同住宅の一室を投資対象としたものをまとめてワンルームマンション投資ということもあります。
ワンルームマンションのプラス面
ワンルームマンション投資には、主に次のようなプラス面があります。
投資対象が小規模で比較的低額
ワンルームマンションなどの一室を投資対象とするため、比較的低額で投資をはじめられます。
このため、不動産投資未経験者も取組やすくなっています。
比較的物件管理が容易
ワンルームマンションはそれぞれが独立した居住部分となっているので、管理やメンテナンスが比較的容易です。
比較的高い家賃
ワンルームマンションは戸建て住宅や家族向け共同住宅に比べ、床面積あたりの賃料が高い傾向があり、比較的高い家賃収入を期待できます。
また、繁華性の高い地域や交通利便性が良好な地域のワンルームマンションであれば、強い賃貸需要が期待でき、高い家賃でも入居者が付きやすい傾向があります。
ワンルームマンション投資のマイナス面
一方、ワンルームマンション投資には、次のようなマイナス面もあります。
空室リスクが大きい
ワンルームマンションは、家族向けの物件に比べ退去が発生する確率が高いのが通常です。
ワンルームマンション投資では、空室が発生するとその物件から収入がまったく得られなくなるので、空室リスクに備えることが重要になってきます。
一時的な空室が発生するのは仕方がありませんが、空室期間が長引くと収益に影響を及ぼすおそれがあります。
予備資金を多めに確保しておく、サブリースを利用するなどの対策が大切になってきます。
管理の手間が大きい
物件の管理やメンテナンス、入居者とのトラブル対応など、一人で行う場合には管理負担が発生します。時間や労力の確保、必要な知識やスキルの習得が求められます。
家賃下落リスクが大きい
ワンルームマンションは需要が大きい一方で、供給も多く、競争的な環境にあります。
そのため、景気低迷や地域の不動産需要の低下などの影響を受けて、家賃水準が下落するリスクが比較的大きいものとなっています。
ワンルームマンション投資では、社会一般の景気動向や地域の需要などについて、中長期的な見通しを慎重に予想する必要があります。
ただし、ワンルームマンションの状況は、地域ごと、物件ごと、階層や位置ごとに違ってきますので、個々の物件ごとの適切な対応が必要です。
公務員のワンルームマンション投資が失敗する？
公務員にも人気のあるワンルームマンション投資ですが、必ず成功できる保証があるわけではありません。
公務員がワンルームマンション投資で失敗するおそれがあるいくつかのケースを挙げていきます。
不動産投資に関する制限の変更
公務員は一定以上の規模の不動産投資については許可が必要になるなどの制限が課されています。
こうした制限が強化された場合、投資自体を続けることができなくなるおそれがあります。
もっとも、現状では制限が緩和される方向にあり、このことを心配しすぎる必要はないでしょう。
リスク分散が難しい
ワンルームマンション投資では、資金を一つの物件に集中することになります。
一つの物件に大きく依存する場合、その物件の収益が悪化すると、投資全体の収益も大きく低下することになります。
このようなリスクを分散させるためには、複数の物件への投資や異なる地域への分散投資を検討することが重要です。
ところが、公務員の不動産投資は比較的小規模なものとなる傾向があり、リスク分散が困難です。
これには、公務員の不動産投資については、5棟10室基準等、一定の基準を超えた場合には許可が必要になることが大きく関係します。
リスク分散が十分にできないために、公務員の不動産投資が失敗しやすくなることもあり得ます。
地域の需要と供給を把握できない
不動産投資では地域の需要と供給のバランスを把握することが重要です。
特にワンルームマンション投資では、その地域の需給の変化が空室率や家賃相場に大きく影響するおそれがあります。
また、地域の需要と供給について、将来の予測を行い、これに基づいて投資の可否を検討することが重要です。
管理やメンテナンスが負担になる
ワンルームマンション投資でも物件の管理やメンテナンスが必要です。
公務員には本業があり、時間の制約があるため、自分の力だけでは十分な管理等ができない場合があります。
適切な管理等が行えないと、物件の劣化や入居者の退去につながり、収益悪化につながるおそれがあります。
だからといって管理等に力を入れすぎると、本業に悪影響が出かねません。
資金の分離が不十分だと
公務員は収入が安定していますが、その安定した収入をあてにして投資をするべきではありません。
本業の給与を投資資金として組み入れていると、万が一投資で失敗したときに生活への影響が大きなものになります。
また、給与削減されることがあると、投資にも悪影響を及ぼすおそれがあります。
これらのほか、市場の変動や景気の影響、金利の上昇、自然災害などのリスクも考慮する必要があります。
公務員のワンルームマンション投資が成功するためには
公務員がワンルームマンション投資を行う場合、一般的には安定した収入と職業の安定性のおかげで有利に進めることができます。
こうした有利な点を活かしつつワンルームマンション投資をしていけば、成功に近づくことができます。
公務員がワンルームマンション投資で有利な点
安定した収入
公務員は安定した収入があり、生活を計算することができます。
職業の安定性
公務員は身分が保障されており、解雇や給与削減のリスクは小さなものです。
そのため、生活資金の必要のために投資をあきらめるようなことが起きにくくなります。
また、職業に社会的な信用があるので、信用を得やすくなります。
融資の受けやすさ
公務員は収入が安定しているため、金融機関からの融資を受けやすく、有利な条件で借り入れることができる場合があります。
公務員のワンルームマンション投資
公務員がワンルームマンション投資をする場合、安定した収入、職業の安定性、融資の受けやすさ等、有利な点が多く、成功する可能性が高いといっていいでしょう。
ただし、ワンルームマンション投資をはじめとした不動産投資には様々なリスクがあり、必ず成功できるというものではありません。
不動産投資で成功するためには、不動産に関する知識や情報を得る、リスク管理の技術を身に付けるなど、継続的な学習をしていくことが重要になります。
また、必要な時には不動産や金融の専門家の助言を受けることも有効でしょう。
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